长沙放松限购，释放了什么信号？环沪城市又有什么机遇？

继南京、天津、三亚、燕郊、青岛、珠海等地人才政策落地，楼市松绑不断。长沙也放松了限购。

从长沙市住房和城乡建设局获悉，《长沙市人才购房及购房补贴实施办法》已于近日公布。

《办法》指出，在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存时间的限制。

这也意味着试行了两年的《长沙市人才购房及购房补贴实施办法(试行)》已经结束，正式实施开启。

我们来看中原地产的一份分析文件：

就是说，和之前的试行文件对比，这次修订，对购买首套住房的长沙市外地人才放宽了社保等条件限制。

那么，以前外地人在长沙购房，需满足什么条件?

不过，根据最新消息，和之前放松的城市一样，长沙相关部门开始辟谣。

长沙并未放开限购，大专学历购房仍然需要24个月工资证明+24个月居住证明。

看来这一利好到底能否真正落地，尚待进一步观察和实操。

最严长沙，新一线房价1万+堪比二线!

为何这次长沙政策“微调”能引发全国如此大的关注?

我们先来看看长沙此前的限购政策，政策之严，超出想象，甚至比京沪深有过之而无不及!

可以看到，之前，长沙不仅执行常规的限购、限贷、限价等，还执行这轮调控特有的限售、限离婚、限新落户等政策，可以说达到了全国最严格的8限!

这种局面发生的结果就是，当杭州、南京、武汉、成都等省会城市房价翻了一倍又一倍的时候，长沙主城区的房子，均价还是1W+，很多开发商，比如龙湖、保利、中海、万科等房企的定价，被当地政府摁在地上摩擦、摩擦、再摩擦……

这也是为什么这两年长沙维权事件是全国范围最为集中的原因之一，开发商无利可图，只能偷工减料、拖慢工期……

我们来看看几个主要省会城市房价、人口情况对比：

杭州，2019年人口980万

9月新房价格

全市均价30852元/平米

主城区3.9-6.3万/平米。

南京，2019年人口822万

9月新房价格

全市均价24001元/平米

主城区2.9-4.2万/平米。

成都，2019年人口1633万

9月新房价格

全市均价14990元/平米

主城区1.6-2.8万/平米。

武汉，2019年人口884万

9月新房价格

全市均价17303元/平米

主城区2.2-2.9万/平米。

长沙，2019年人口815万

9月新房价格

全市均价11073元/平米

主城区1-1.3万/平米

也就是说，长沙人口跟其他省会城市并无差异，但是房价却是大大滴垫底，甚至比河南省会郑州(郑东新区3W+)还要低出不少，中心城区遍地是一万出头的房子。

最近，有位网友是这么评价长沙房价的：

这几天国庆来长沙旅游，长沙的经济发展非常好。老百姓安居乐业，非常幸福。只可惜限购了，不然真想在这里买套抄底，除了梅溪湖和滨江一万五到一万八，其他的房子都是八九千，一万出头。为长沙领导人点赞，中国好领导，实实在在为了老百姓。

限购最严，房价最低，这不是机会是什么?!

看来这一利好到底能否真正落地，尚待进一步观察和实操。

长三角松绑大猜想

截至目前，全国共有80多个城市发布调控政策，其中环沪、环京、环深以及整个海南岛成为政策的“深红”区。

涉及四限(限购、限贷、限价、限售)的城市约80余座，涉及新四限(限离婚、限新落户、限公司、限未成年)的城市有24座，而调控最严厉的城市依次为长沙(8限)、深圳(6限)、西安(6限)、海南(6限)、武汉(5限)、苏州(4限)。

但是，土地财政还在持续，地方经济还要发展，对于很多城市来说，为了搞基建、保增长、稳就业，房地产这个“夜壶”还是要拿出来继续用的。

于是，我们看到，四季度以来，天津、南京六合、三亚、北京燕郊等相继传出降低人才购房门槛消息，不需社保和户籍，可以直接购买一套，同时，湖南多个市州也通过补贴的形式吸引人才购房落户，如常德、永州等。

那么，对于长三角来说，特别是上海以及环沪城市，会不会也有类似政策出台，以微调当前“冰冷”的市场?如果有，又会是哪些城市呢?我们不妨来个大猜想。

先说说上海。

8月初临港自贸新片区的人才新政，着实让临港以及奉贤楼市火了一把，现在库存是去完了，但是3年社保+单身购房政策有没有真正落地，这里还要打个问号。

上海限购政策：

目前，除了临港自贸新片区以外，上海全域仍然执行相对严格的调控政策，对于外地人来说，社保五年+结婚证+首付上调等，门槛升高!

其实，和临港、奉贤一样，上海还有很多区县也是距离主城区太远，比如金山区、奉贤部分区域(金汇港以西)、崇明区，这些地方也是长期人口过不去，产业发展缓慢，很多规划也落空，但是上海主城区实际人口已达2700多万，规划建设用地至2035年只减不增(3200平方公里)，确实需要往周边区县疏解。

目前，奉贤均价2.2-3.1万的房子还有大把可挑，通过虹梅路隧道、5号线等快速交通，可便捷抵达上海市区。而通过市域轨交22号线，也缩短了金山与市区的通勤时间，目前金山还有2万以内的新房，对于刚需一族来说，也是一大上车机会。

再来说说苏州区域。

7.24晚上的一纸文件，把苏州整个大市(六区四县市)送入了史上最严调控的祭坛，不仅市区限购限售，就连下属的吴江、昆山、太仓等区县也被误伤，社保由1年升级为2年，部分区域还有3-5年限售，实在是太冤了!

要知道，吴江、昆山、太仓这3个地方，上海刚需、养老客户长期以来扎堆而至，是上海“以时间换空间”的集中地，比如每天早晚高峰，开往昆山南站(上海虹桥)高铁上，挤满了上班族。

所以，吴江、昆山、太仓这些“环沪”地区，应该配合长三角一体化战略，成为疏解上海人口的主要承载地，所以那些2年社保等购房门槛应该随着“人才购房”的新规而逐步退出。

目前，吴江汾湖(1.8-2万/平米)、昆山花桥(2.2-2.6万/平米)、太仓科教新城(1.6-2.2万/平米)，首付门槛在40-50万，部分区域距离上海新城新区也就7、8公里路程，可以说成了名副其实上海的“飞地”，如果因为政策原因没了上海客的“输血”，依靠自己发展将十分困难。

其实，长三角一体化的本意就是做到上海及周边城市，规划一张图、轨交一张网、服务一张表。但是现实来看，毕竟考虑到上海的人口外溢、广大上班人群的自住购房需求，一些政策确实有点一刀切了。

我们不妨来个“环沪”楼市松绑大猜想。

猜想一：对更多特定人群放宽购房政策

对于那些有文凭、有学历的刚需人群，开辟“人才购房”渠道，凭毕业证、学历证明以及工作单位证明，就可以购房。

比如上海金山、奉贤，昆山、太仓、吴江等地。

猜想二：落户门槛、落户年限放松

对于那些打工群体、需要置换养老人群，开辟“落户购房”渠道，凭工龄、社区介绍和证明，就可以购房。

比如，上海崇明、奉贤，太仓浏河、昆山淀山湖等地。

猜想三：部分区域率先放宽限购

部分离上海近，有地铁、高铁通达的板块区域，定向放宽限购。

比如，昆山南站、太仓站/太仓南站(分属浏河、科教新城板块)、吴江汾湖(苏州南站，沪苏湖高铁站)等。

猜想四：分价格段、分面积段调控

那些中小面积、均价在2万以内的房源，应该定向、限额供应，而价格高、户型大的房源，先行一步，逐步放开。有利于改善、度假、养老需求的释放。

比如，上海/昆山淀山湖、上海崇明、太仓浏河、吴江汾湖等地。