一线城市楼市调控的“新逻辑”

近日，一线城市楼市调控政策终于“落地”了。作为2015年楼市“标杆”和2016年楼市“标杆”的深圳楼盘和上海楼盘，相继发布了紧缩性的楼市政策，收紧了限购政策，降低了贷款的杠杆水平。当大家都在猜测北京楼盘是否要“接力”沪深时，笔者认为，我们更需要考虑的是，政策对楼市的态度是否扭转？楼市未来会如何走？

沪深楼市政策“落地”，可以用“难产”来比喻。深圳楼市暴涨了一年有余，今年2月份的房价同比上涨了57.8%；上海楼市在2015年紧随深圳，春节前后的暴涨势头一点也不亚于深圳。“沪深楼市要调控”，这一消息在春节前后就口口相传，“两会”上管理层和沪深城市的主政者也明确表态。但是，“只听楼梯响，不见人下来”，这在过去楼市“10年9调”时期是很罕见的。

正当大家以为调控将沦为“空调”时，调控不期而至。那么，此次调控的逻辑是什么呢？笔者认为，在国家去库存战略、投资发挥稳增长关键作用的大环境下，一线城市楼市要发挥领头羊的作用。因此，即便2015年深圳，但由于北上广楼市不温不火，二线城市楼市没有全面回暖，三四线城市依旧挣扎在去库存泥潭中，此时管理层不可能收紧深圳楼市政策。

但今年春节后，特别是3月以来，二线城市全面回暖，重点城市如南京楼盘、杭州楼盘、合肥楼盘等相当火爆；70个大中城市房价数据显示，2月份代表性三四线城市房价也开始上涨。也就是说，在一线城市带动下，二三四线城市楼市全面回升，这集中体现在去年一直处于“冰冻”状态的开发投资触底回升。1-2月，房地产开发投资同比增长3.0%，增速比去年全年提高了2个百分点，也是2013年2月以来首次回升，单月也告别了2015年8月份以来连续5个月负增长。

此时，若沪深等一线城市楼市继续火爆，一方面会恶化已经明显抬头的楼市投机炒作行为，据悉深圳二手住房投资客占比达到30%，不利于国家对这些城市寄予厚望的经济转型进程；另一方面，一线城市，会产生明显的资金“虹吸效应”，不利于二线城市回暖和三四线城市去库存良好势头的保持。因此，对于上涨明显的沪深楼市，适时采取抑制政策降温是必须的。

但是，集中了全国新开工、库存近70%的三四线城市，去库存依旧步履艰难。不仅库存在继续攀升，销售回升也基本拜政策刺激所致；全国楼市开发投资触底回升还没有形成趋势，一线城市的带动作用还不能立马卸下来。同时，2015年以来沪深楼市快速回升，借助于金融杠杆的投资性购房比例很高，如果采取急刹车式的降温，会产生类似于股市的降价与去杠杆的循环。

更重要的是，2016年经济工作的重点是去产能、去杠杆和稳步推进地方政府债务置换。由此，稳定房价的战略意义很重要。房价稳定了，开发投资就稳定了，去产能就不会造成经济台阶式下滑；房价稳定了，地价就稳定了，制造业和地方政府去杠杆就不会形成“资产价格下跌——去杠杆”的恶性循环；房价稳定了，地方财源稳定了，推进与银行谈判的债务置换就顺利多了。

因此，我们看到，沪深本轮调控政策特别“温和”，在控制占购房比例65%-80%的户籍居民购房需求上，降低购房杠杆率上，显得特别谨慎。特别是深圳，由于担心政策太猛使得处于高位的量价出现明显下跌，政策更加温和。笔者认为，前期房价上涨太快，需求明显跟不上，短期调整是毫无疑问的。

但是，在货币大周期宽松叠加鼓励老百姓加杠杆的情况下，楼市景气向上是必然的。在经济结束“过渡期”、“阵痛期”之前，楼市托底功能不变，货币政策收紧概率不大，楼市景气周期也就不会结束。在这一过程中，需求端的抑制，仅仅是一个短期脉冲。