买公寓落户，双重考量能否全顾？未来隐患又是否能消除？

过去几年来，不少城市放宽落户条件，以吸引人才留住人才。“买公寓落户”就是其中一项，而实施买公寓落户的城市也存在双重考量，意不止为留住人才，还可以去公寓库存!

我国如今买公寓的有宁波、长沙、六安。积分落户的佛山，住宅和公寓的积分规则一样!

但是该政策究竟是吸引人才的考量多一点，还是去库存考量多一点?还是有一定争议!

“买公寓落户”存争议

宁波市最新实施的落户新政，于今年7月25日就已出台。这份名为《关于进一步放宽我市户口准入条件的通知》指出，取得商业用房或办公用房合法所有权的，可将本人、配偶、未成年子女户口迁入到房产所在地的社区集体户。

在部分业内人士看来，按照当前楼市调控的主基调，对商办类和公寓项目的做法应该是严控，不能作为落户的渠道。

比如，2017年，北京对商住类产品实施了比住宅更为严厉的限购政策。杭州、南京等城市在2018年限制“商改住”。今年8月，厦门推出最严“禁公寓令”，规定商办项目改造成为公寓类住宅的，甚至可无偿收回土地使用权。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，虽然“买公寓落户”的做法存在争议，但仍有一定的现实意义。由于住宅限购等原因，近年来，很多城市都存在大量购买了公寓产品，并将其作为唯一住所的人群，这部分人有着落户的现实需要。

他还表示，这种做法不能简单理解为购房政策的放松，但客观上有助于这类物业价值的上升。由于很多城市的公寓库存庞大，还能起到消化库存的效果。“很多城市在制定这类政策的时候，事实上已经考虑到了这一点。”

安徽六安是从去年6月份推出“买公寓落户”的，在六安购买存量公寓，甚至可享受与住宅同等的入户、上学、参加城乡居民基本医疗保险等政策。这一条款出现在名为《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见》的文件中，出发点显而易见。

不过世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天孙祖天指出，从商业运营的角度看，散售物业的管理难度，要明显大于整租或整售物业。因此，放开公寓的销售，可能会对这类项目的管理带来一定压力。

他还表示，“买公寓落户”政策的推行，容易刺激一部分投资性需求的释放，这是一种隐患!

但宁波的文件同时规定了一个先决条件，即“在我市投资办企业、个人创业税款缴纳满3年或社保缴纳满3年”。

也就是说，通过这种方式进行落户的，同样面临一定的门槛。

这也从侧面抑制了投资型需求。

库存压力还是很大

严跃进认为，“买公寓落户”并不等同于调控政策放松。如果在引进人才的同时，促进了商办库存的消化，并不是坏事。

但是这个政策对去公寓库存化真的有用吗?

近几年来，很多城市允许将空置的公寓产品改造成长租公寓或共享办公空间，但当前的公寓存量规模仍然不容忽视。

以出台“买公寓落户”的城市为例，根据湖南中原地产的统计，截至今年6月末，长沙市商办公寓存量面积为162.7万平方米，达近两年最高。按照当前的消化速度，该类产品的去化周期为16.8个月。

据宁波中原地产的数据，近期宁波公寓类产品供需两旺，但库存规模仍然不小。

其他城市中，据锐理数据统计，截至2019年8月底，成都公寓市场存量约为640.72万平方米，需要21.7个月才能消化库存。据克而瑞数据统计，截至2018年11月底，广州一手公寓库存量达160.04万平方米，余28136套存货，去化周期达23.1个月。

可以看出，这一政策对于去公寓库存化作用不大。

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